Bestandsichere Verwertung einer Sozialimmobilie

Pflegeheim
Pflegeheim
Pflegeheim
Objektdaten:
  • teilweise pfandunterstelltes Wohn- und Geschäftshaus mit 144 Wohn- und Teileigentumseinheiten in einer Großen Kreisstadt in Sachsen 
  • 4-geschossige Bauweise (Pflegeheim/betreutes Wohnen mit Laden- und Büroflächen sowie Tiefgarage) 
  • Baujahr 1999/2000
  • Grundstück 6.336 m², Nutzfläche 7.241 m²
  • grundsätzlich gute Auslastung, allerdings Investitionsbedarf/Instandhaltungsstau in Höhe
    von ca. € 1,7 Mio.
Eigentümer:

Drei verschiedene, zum Teil insolvente Eigentümer (zwei Eigentümer-GbRs, bestehend aus je drei Gesellschaftern, von denen je zwei insolvent sind)

Grundbuchsituation:

Erstrangige, den Wert übersteigende Grundschulden sowie nachrangige Grundschulden

Ausgangslage:
  • ungekündigtes Kreditengagement über € 6,9 Mio.
  • unkooperativer Kreditnehmer
  • Objekthaftung nur noch zu knapp 80% über Grundschulden, restliche Einheiten im Eigentum sonstiger Dritter 
  • diverse formal-rechtliche Probleme (u. a. Eigentümersituation; widersprüchliche Regelung im Gesellschaftsvertrag; Voraussetzungen der Zwangsversteigerung strittig)
  • angestrebter Verwertungserlös der pfandunterstellten Einheiten € 3,4 Mio.
Auftrag an COMINDO:

Bestmögliche Verwertung der Sicherheiten

Einbezug Kreditnehmer:

Einigung mit Insolvenzverwalter des Schuldners
(= Haupteigentümer; zwei verschiedene Mieter für die Bereiche Pflege und betreutes Wohnen) über stille Zwangsverwaltung und 2% Massekostenbeitrag aus Verwertungserlös

Objektmaßnahmen:
  • Mieteinzug/-verwaltung über stille Zwangsverwaltung
  • notwendigste Instandhaltungen und Reparaturen im Rahmen der laufenden Einnahmen
  • Einschaltung von Vertriebspartnern aus unserem Netzwerk
Erfolg:
  • langjährige Fortführung ohne größere Investitionen
  • erfolgreiches Beschwerdeverfahren gegen das Vollstreckungsgericht wegen Voraussetzungen der Anordnung der Zwangsversteigerung
  • nach fast einjähriger Verhandlungsdauer Verwertung des Objekts im Ist-Zustand an einen im Pflegebereich erfahrenen Investor 
  • Kombination aus freihändigem Verkauf und Zwangsversteigerung in Verbindung mit einer Ausbietungsvereinbarung 
  • Sicherheitenerlöse von insgesamt € 4,6 Mio.